La passoire thermique française fait-elle bang ou pschitt ?

Dans notre série ‘tout ce qui change en 2025’ essayons de comprendre le sort des logements dits passoires thermiques, classés G, F ou même E selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Au 1ᵉʳ janvier, les logements énergivores classés G ne peuvent plus être loués sous de nouveaux baux. On estime a minima à 600.000 le nombre de logements qui seraient voués à disparaitre du marché de la location. Un tel choc sur un marché déjà anémié provoquerait un big bang. A tel point que beaucoup souhaitent que la mèche de cette bombe fasse pschitt.

G = indécent

Pour de nombreux observateurs, la loi Résilience de 2021 est inapplicable et ne sera pas appliquée. Une enquête réalisée par la chaîne d’agence immobilière Guy Hoquet dévoile que 27 % des propriétaires comptent ignorer la loi, 7 % de laisser le logement vacant et 40 % de vendre. Sachant qu’un quart des propriétaires de logements classés F ou G ont plus de 80 ans, la perspective de travaux lourds dans des petites surfaces ou des copropriétés de caractère, mais anciennes, est décourageante.

Une résistance passive s’organise au vu de l’instabilité autour des lois et l’applicabilité des sanctions. Un flottement au niveau des ministères concernés pourrait permettre d’installer un peu de sérénité, surtout au niveau du calendrier, intenable de l’avis de tous les acteurs de terrain. Car si le bât blesse pour les logements classés G ou F, n’oublions pas que, comme pour les automobiles privées, se retrouveront frappés du sceau de l’infamie ‘indécent’ les logements F en 2028 et E en 2034.

Si cette mesure est rejetée par les propriétaires et les professionnels de l’immobilier, la situation est plus contrastée dans le monde de la relocation où nos clients refusent de signer en bail société des baux classés jusqu’à ‘E’. Les jeunes bénéficiaires expatriés sont, eux aussi, sensibles à la question environnementale. Pourtant, si on ne veut pas gloser sur les gagnants de cette politique, les perdants, eux, sont identifiés : les locataires. On estime que c’est près de la moitié des biens qui pourraient sortir de l’offre locative et ainsi empirer une situation de pénurie déjà avancée.

Des trous dans la passoire thermique.

Conscients de cette aberration, une proposition de loi a été déposée par les députés Bastien Marchive (Parti radical) et Inaki Echaniz (Parti socialiste). Examinée le 27 novembre dernier en commission, elle prévoit une dérogation à l’interdiction de louer un appartement classé G situé en copropriété. Cette dernière est accordée si le propriétaire prouve qu’il a tout fait pour lancer les travaux, mais qu’il se heurte à des contraintes techniques ou juridiques.

Cette mesure de bon sens exclut cependant du dispositif les biens dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh/m²/an. La FNPR sera attentive, sous ce nouveau gouvernement, de voir si cette loi pourra être insérée dans le calendrier parlementaire. Par ailleurs, l’audit énergétique, qui permet à un propriétaire d’estimer la valeur de son bien en matière de performance énergétique et environnementale, est désormais obligatoire pour les logements notés E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Notons que l’audit énergétique n’est pas le même document que le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Note : les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables. Pour mettre son bien en location ou en vente, le propriétaire devra donc refaire un diagnostic qui sera alors valable 10 ans. À la même date, les copropriétés de plus de 50 lots sont obligés de réaliser un DPE collectif dans le but d’estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre du bâtiment. Cette obligation sera étendue, dès le 1ᵉʳ janvier 2026, à celles de moins de 50 lots.

Cocooning à marche forcée

Là où le DPE a pour fonction d’estimer la consommation énergétique moyenne d’un logement, l’A.U. se veut beaucoup plus complet, personnalisé et accompagné d’un plan d’action : Isolation des murs, des planchers bas, de la toiture, menuiseries extérieures, ventilation, production de chauffage et d’eau chaude sanitaire, tout est rigoureusement inspecté avec l’audit énergétique. Non sans arrière-pensée puisque les conclusions de l’audit se doivent de proposer deux axes de travaux prioritaires. La FNPR sera vigilante dans les prochains mois à soutenir toute initiative permettant un déploiement ni dogmatique ni intéressé de mesures gouvernementales.

Un rejet aux conséquences majeures ?

Le 29 janvier 2025, l’Assemblée nationale a rejeté une proposition de loi transpartisane, portée par les députés Bastien Marchive (Parti radical) et Iñaki Echaniz (Parti socialiste), qui visait à assouplir l’interdiction de mise en location des logements énergivores, notamment dans les copropriétés. L’article principal du texte a été rejeté par 72 voix contre 65, conduisant au retrait de la proposition. Cette décision maintient donc l’interdiction de louer des logements classés G depuis le 1ᵉ janvier 2025, conformément à la loi Climat et résilience de 2021.

Les professionnels de l’immobilier expriment des inquiétudes face à ce rejet, soulignant les défis pour les propriétaires confrontés à des obstacles techniques ou juridiques pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ils craignent une réduction de l’offre locative et une augmentation des contentieux entre bailleurs et locataires.

Malgré ces préoccupations, le calendrier législatif reste inchangé : interdiction des logements classés F en 2028 et E en 2034.